2.6亿四合院拍卖无果，35户租客成最大受益者

今天是2026年8月25日，星期二，在后海附近一处四合院的拍卖中，其起拍价为2.6亿元，现场围观的人数超过了1.4万，但最终竟无人出价。这处院落位于西城区什刹海金丝套历史文化保护区，靠近恭王府的北墙，步行到后海仅需160米，周边还有6号线和8号线的地铁可达。该四合院的面积达972.7平米，拍卖的保证金为2600万元。然而，院里目前居住着35户租客，他们签订的合同是无固定期限的《公有住宅租赁合同》，一年租金总额仅约1.1万元，均摊到每户每年只需支付几百块，几乎相当于白住。

拍卖公告明确指出，房屋将按现状交付，买家需自行处理35户租客的搬迁、补偿以及房屋修复，委托方并不承担任何费用。这也就意味着，花费2.6亿元购买此处四合院后，买家仍需与每一户租客进行谈判，如果谈不拢，还得经历取证、催告、诉讼等复杂程序。此外，院落内存在私搭乱建和老旧设施，修复和整改的费用也将全部由新主人承担。这无疑是接手一个烫手山芋而非简单的置业投资。

2019年时，这处四合院的市场估价在1.5亿至2亿之间，但当时因为院内租户众多，最终无缘买入。五年过去，拍卖起拍价上涨至2.6亿，而租户还从30户增加至35户，情况不仅没有解决反而更为复杂。许多租户在此居住多年，合同的签署可追溯到上世纪五六十年代，当时四合院被国有化，部分则因房改出售给个人，而这套房子至今仍保留公有性质。他们每年的象征性租金，仅几百块，在二环区域几乎别无选择。

许多租客并非不想搬家，而是无力承担搬迁产生的费用，尤其是想在二环内重新购置房产更是一项不可能完成的任务。甚至即便在五环六环的地区，他们的生活便利性也可能遭到严重影响。因此，胡同腾退的过程从来就不单纯是金钱的简单交易。2021年，北京西城区曾有集中的自愿退租申请，尽管政府提供了补偿，退租率仍低，许多人选择继续留在此地。

类似的事例在过去几年屡见不鲜，2023年东城区的一个类似四合院估值高达5.69亿，降价拍卖后依旧流拍，原因同样是市场内住户多、产权复杂、腾退成本高昂。有人计算过，35户租客最低需要100万的补偿款，这就意味着3500万的支出。而如果有住客拒绝搬迁，还需经历法律程序，进一步增加时间与经济成本。

此外，院内的私搭乱建也需拆除并复原，依照古建筑修缮的标准，费用可能高达数百万元。综合考虑，这处四合院腾退加修复的总成本或许接近甚至超过1亿元。如果以2.6亿加上1亿的修复费用来计算，总额可能达到近3.6亿。而这笔费用足以在北京任何地方购得一处真正的豪宅，干净、明晰，没有任何租客和纠纷。

阿里资产上的拍卖信息显示，这处院子的委托方是某国有企业，类似的四合院在二环内并不少见，普遍都是历史遗留的“公房”体系，产权清晰但使用权分散在多户之间。产权方在理论上可以收回房屋，但实际操作中却需要面对谈判、补偿等复杂的法律程序，租户们可能并不愿意离开。在这一过程中，产权方会将“房东”这一身份转让给新买家，但买到的实际上是一个需要自行解决的麻烦。

2024年时，一套面积仅200多平米的四合院拍卖起价为6000万，最终也由于产权不清晰流拍。2025年东城区的180平米院落虽然有人出价，却因租客腾退问题未能成交。这一切都表明，北京二环内的四合院，真正的价值不仅在于位置，更在于产权的明确性和租户的搬离情况。此次流拍的院子地段确实优越，毗邻恭王府和后海，若能够彻底腾退并完成修缮，其市场价值至少应在3亿以上。然而，因腾退所需付出的成本和时间，实际上削弱了其价值。

尽管有1.4万人关注此次拍卖，却没有人出价。这并非因为市场缺乏买家，而是因为没有人敢于冒险。35户租客，每年只需支付1.1万元租金，他们才是真正的“房东”。而潜在买家必须先掏出2.6亿，并额外承担至少1亿的腾退成本，才有可能获得该院落的使用权。从这个角度看，这笔交易毫无利润可言，因此流拍几乎是必然结果。若后续再进行第二次拍卖，虽然可能降价20%至2.08亿，但腾退成本仍旧存在，风险和不确定性依然难以消除。除非有人愿意冒险，希望在合理的时间内解决35户租客的问题、控制腾退成本并完成过户，但这种赌局的风险实在太大。